Panoramica dell'offerta ricettiva a Siena e nei comuni dell'area circostante

L'offerta ricettiva del Comune di Siena e dei 41 comuni dell'area circostante è qui analizzata su quattro dimensioni: la consistenza assoluta dell'offerta (Distribuzione), il suo peso relativo rispetto a residenti e abitazioni (Pressione), la sua evoluzione temporale (Trend) e il grado di concentrazione tra gli operatori (Concentrazione). Le tre fonti utilizzate coprono fenomeni parzialmente sovrapposti, come documentato in Metodologia e riassunto di seguito.

• l'anagrafe del Comune: struttura per struttura, per le sole registrate presso gli Uffici comunali. Fotografa lo stato attuale e permette di distinguere le locazioni turistiche imprenditoriali e non da altre forme di ricettività.
• ISTAT: valori aggregati a livello comunale e senza distinzione granulare di tipologia (permette di isolare i soli alloggi privati gestiti in maniera imprenditoriale), ma con serie storica lunga.
• AirDNA: vetrina degli annunci presenti su Airbnb, filtrato per annunci presenti nel periodo marzo-maggio 2026. Permette analisi più puntuali, per esempio sulla gestione o sulla data di apertura, ma contiene i soli annunci presenti su Airbnb e non permette di distinguere accuratamente tra tipologie.

Distribuzione

Pressione

La misura della pressione sulla città richiede di normalizzare i numeri assoluti della Distribuzione rispetto alle risorse locali. Sono utilizzati due denominatori: il numero di abitazioni (per il numero di strutture) e il numero di residenti (per i posti letto). Entrambi sono ricavati dal censimento ISTAT 2023 a livello di sezione di censimento e aggregati allo scope selezionato.

Trend

La serie ISTAT (2002–2024) copre 23 anni di capacità ricettiva ufficiale ma è limitata agli alberghi e agli alloggi imprenditoriali con P.IVA. La serie AirDNA (2016–2025) documenta invece l'evoluzione recente degli annunci sulla piattaforma su tre dimensioni: i listing complessivamente visibili sul sito in ciascun anno, le aperture (primo anno di osservazione del listing) e le chiusure (ultimo anno di osservazione). L'anno 2026 è escluso perché lo snapshot è di maggio: i dati annuali non sono ancora completi.

Concentrazione

La distribuzione dei listing Airbnb tra gli host non è uniforme: questa sezione misura il grado di concentrazione nel mercato della festione degli annunci Airbnb a Siena e nei comuni dell'area attraverso tre indicatori complementari: la curva di Lorenz, la classificazione Host Type e le quote di annunci dentenute principali property manager. L'analisi si basa sui dati AirDNA, unica fonte che associa ogni annuncio a un identificativo univoco di host e, quando presente, di società di gestione.

Per qualificare gli host operativi per dimensione, AirDNA assegna a ciascuno una categoria di scala basata sul numero totale di unità che gestisce sulla piattaforma. La distribuzione dei listing nell'area per queste quattro categorie è riportata sotto.

Gli host con più unità operano frequentemente attraverso una società di gestione, riportata come property manager nell'annuncio. La frequenza di annunci gestiti da un property manager dichiarato varia per: circa 3 listing su 10 nell'area, circa 1 su 6 all'interno del Comune di Siena e nel Centro Storico.